A Reforma Tributária já começou — e seus efeitos vão muito além do consumo
Para quem evitava até pensar na Reforma Tributária, a realidade se impôs: ela já está em vigor e começa a irradiar seus efeitos sobre empresas, investimentos e patrimônio. E aqui vai o primeiro alerta importante: a Reforma Tributária não se limita ao consumo.
Engana-se quem acredita que as mudanças se restringem apenas ao IBS e à CBS. O novo sistema alcança também:
- a renda, com a instituição do chamado IRPF Mínimo (Lei nº 15.270/2025);
- os benefícios fiscais;
- e a tributação das empresas, como no caso da Lei Complementar nº 224/2025, que elevou em 10% a base de cálculo do Lucro Presumido, sem alterar as alíquotas nominais, mas aumentando a carga tributária efetiva.
Diante desse cenário, compreender os impactos combinados dessas normas deixou de ser uma opção — tornou-se uma necessidade estratégica.
A LC 214/2025 e a nova tributação das operações imobiliárias
A Lei Complementar nº 214/2025 promoveu mudanças estruturais ao instituir o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Embora o discurso inicial da Reforma tenha sido a substituição de tributos como ICMS, ISS, PIS e COFINS, seus efeitos alcançam de forma direta o mercado imobiliário, inclusive as operações realizadas por meio de leilões judiciais e extrajudiciais.
A partir de 2026, e de forma progressiva até 2033, essas operações passarão a conviver com um novo regime que altera a lógica de incidência tributária, a definição do sujeito passivo e os mecanismos de abatimento da base de cálculo, como os redutores legais.
Esse novo cenário exige atenção redobrada de investidores, empresas, leiloeiros e estruturadores imobiliários.
Leilões imobiliários e a incidência do IBS/CBS
A LC 214/2025 ampliou significativamente o conceito de operações tributáveis pelo IBS e pela CBS. Nos termos do art. 4º, I, os tributos passam a incidir sobre operações de compra e venda de bens, abrangendo qualquer espécie de alienação, inclusive aquelas realizadas em leilões.
No entanto, o ponto mais sensível da nova legislação está na definição do sujeito passivo nos leilões judiciais.
De acordo com os arts. 21, II, “b”, e 263, IV, da LC 214/2025, o adquirente passa a ser o responsável pelo recolhimento do IBS/CBS na arrematação judicial de imóveis:
Art. 21. É contribuinte do IBS e da CBS:
II – o adquirente, ainda que não enquadrado no inciso I deste caput, na aquisição de bem:
b) em leilão judicial.
Art. 263. São contribuintes das operações de que trata este Capítulo:
IV – o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel.
Na prática, isso significa que quem arremata um imóvel em leilão judicial deverá recolher o IBS/CBS no momento da arrematação, conforme o art. 10, §1º, V, “b”, elevando significativamente o custo dessas operações.
O impacto econômico da nova tributação
Segundo projeções divulgadas pelo Valor Econômico, a alíquota total estimada do IBS/CBS pode alcançar 28,7%. Após a aplicação dos redutores legais de alíquota e do redutor de ajuste da base de cálculo, a carga efetiva em operações de leilão pode girar em torno de 14% sobre o valor da arrematação.
Esse impacto é suficiente para reduzir margens, afastar pessoas físicas do mercado de leilões judiciais e alterar completamente a lógica de precificação dos imóveis.
O papel decisivo do redutor de ajuste
Um dos pontos mais relevantes da LC 214/2025 é o chamado redutor de ajuste, mecanismo que permite a dedução do custo de aquisição da base de cálculo do IBS/CBS.
📌 Na prática:
- Com redutor de ajuste: o tributo incide apenas sobre a diferença;
- Sem redutor de ajuste: a incidência pode recair sobre o valor integral da arrematação.
Por isso, o leiloeiro deverá informar expressamente se o imóvel possui ou não redutor de ajuste vinculado ao CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) — informação que passa a ser determinante na decisão de compra.
Vejamos uma simulação, onde um arrematante se depara com um imóvel, em leilão judicial, com e sem redutor de ajuste:
Inconstitucionalidade e judicialização: um debate inevitável
Há forte fundamento jurídico para sustentar a inconstitucionalidade da regra que transfere ao adquirente a condição de sujeito passivo nos leilões judiciais.
Isso porque não há acréscimo patrimonial para o arrematante, o fato gerador econômico ocorre em favor do alienante/devedor e a tributação viola os princípios da capacidade contributiva e da razoabilidade.
Diante disso, a nossa orientação é no sentido de que investidores que pretendem adquirir imóveis em leilões judiciais a partir de 2027 devem avaliar o ajuizamento de Mandado de Segurança, para afastar essa exigência desde logo. O Mandado de Segurança é um meio judicial seguro e com baixo custo, mesmo que o resultado não seja favorável ao contribuinte.
Leilão extrajudicial: um cenário mais previsível
Nos leilões extrajudiciais, a lógica é distinta. Nesses casos, o contribuinte do IBS/CBS será, em regra, a instituição financeira alienante, e não o adquirente. O resultado prático é o menor custo tributário para o comprador, maior previsibilidade e menor risco jurídico.
Ainda assim, conforme será tratado a seguir, realizar essas operações na pessoa física pode elevar os custos, se comparado com a operacionalização dentro de uma pessoa jurídica.
Pessoa física ou pessoa jurídica: onde está a vantagem?
Outro ponto essencial é a análise da não cumulatividade plena, prevista nos arts. 47 a 52 da LC 214/2025.
Essa regra estabelece que todo imposto pago nas etapas anteriores gera crédito integral, permitindo a tributação apenas do valor agregado real (modelo típico de IVA).
Pessoa física
Ao arrematar imóvel em leilão judicial, a pessoa física:
- não é contribuinte regular;
- realiza operação esporádica;
- não gera direito a crédito.
➡️ O imposto pago se torna custo definitivo, ou seja, não pode ser utilizado futuramente como crédito em outras operações desse mesmo comprador, mesmo que seja reformado e alienado para terceiros com ganho de capital.
Pessoa jurídica estruturada
Já a pessoa jurídica (holding, SPE, incorporadora) pode se creditar do IBS/CBS pago na aquisição, utilizar o crédito na revenda ou na locação tributada e potencializar créditos com a contratação de serviços tributados (ex.: house flipping). Isso gera a necessidade da PJ também analisar os seus fornecedores (bens e serviços), pois em muitos casos não será possível se creditar dessas despesas (Ex.: fornecimento realizado por empresas no Simples Nacional gera crédito reduzido e limitado).
Essa estratégia, quando bem estruturada, transforma o impacto tributário em vantagem competitiva. Vejamos um quadro comparativo:
Por fim: planejamento deixa de ser opção
A aquisição de imóveis em leilão judicial, sob a égide da Reforma Tributária, exige obrigatoriamente uma análise jurídico-tributária prévia e especializada.
Ao mesmo tempo, abre espaço para quem se antecipa, se organiza e atua de forma estratégica, afastando concorrentes despreparados e preservando margens em um mercado cada vez mais seletivo. Com menos agentes nesse mercado sobre espaço para quem de fato está preparado.
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